Você sabe o que é a convenção condominial? Continue lendo nosso artigo e descubra todos os seus requisitos!
Se você mora em condomínio ou conhece alguém que mora em prédio, deve imaginar que existem algumas regras que regem a vida dos moradores, não é mesmo?
Essas regras são importantes para manter uma boa convivência entre os condôminos e para que todos saibam o que pode ou não ser feito (e isso inclui o síndico).
O documento principal que fala sobre essas normas é a Convenção do Condomínio.
No artigo de hoje, nós vamos explicar o que é a convenção condominial, quais seus requisitos e outras questões importantes sobre o tema. Confira!
O que é a convenção condominial?
A convenção de condomínio também é conhecida por outros dois nomes: Estatuto do Condomínio e Constituição do Condomínio.
Ela é um compilado de normas do condomínio, sendo que as regras somente são válidas se estão inseridas nesse documento. Essas normas se dirigem aos condôminos e aos inquilinos.
Cada condomínio tem sua própria convenção e ela é redigida assim que os moradores começam a ocupar o prédio. Sua aprovação é realizada em assembleia e depende de dois terços dos condôminos.
A convenção está prevista no Código Civil, e por conta disso está hierarquicamente abaixo dele. Todos os seus requisitos também estão estipulados no Código.
Além disso, a convenção condominial deve estar de acordo com todas as legislações municipais, estaduais e federais, não podendo contrariá-las.
A elaboração da convenção deve ser conduzida pelo síndico ou pela administradora, no caso de prédios recém-construídos. Por ser um documento complexo e com vários requisitos legais a ser preenchidos, recomenda-se auxílio jurídico especializado durante a sua redação.
Como é feito o registro da convenção de condomínio?
Para que a convenção tenha validade no mundo jurídico e contra terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou circunscrição competente.
Com o registro, todos os proprietários, possuidores e detentores (inquilinos) devem respeitá-la.
É importante que o síndico disponibilize uma cópia da convenção de condomínio para cada morador e deixe outra cópia disponível para consulta em área comum do prédio (como o hall de entrada, por exemplo).
O que deve constar na convenção?
Os requisitos obrigatórios de uma convenção de condomínio estão previstos nos artigos 1332 e 1334 do Código Civil.
Abaixo, explicamos cada um deles.
Requisitos referentes ao prédio, às unidades e às áreas comuns
A convenção deve informar qual a modalidade do empreendimento: se é um condomínio edilício, comercial ou condomínio de casas.
Também deve discriminar e individualizar as unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns.
Além disso, devem ser determinadas as frações ideais atribuídas a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.
Ademais, a finalidade das unidades também deve ser incluída (residenciais, comerciais).
Outro ponto importante é que a convenção de condomínio deve informar como devem ser feitas as obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço terceirizado para melhorar a infraestrutura do prédio.
Com relação às áreas comuns, a convenção deve determinar de que forma elas devem ser utilizadas.
Requisitos referentes ao síndico e à administração do condomínio
Na convenção de condomínio deve constar a forma de administração do empreendimento – e mesmo que o condomínio seja atendido por uma administradora, a figura do síndico deve existir, pois ele é o responsável legal do prédio.
É a convenção determinará se será permitido contratar uma administradora de condomínio.
Também devem ser definidas as funções e deveres do síndico, de acordo com o Código Civil.
Além disso, deve ser informado se haverá pagamento de salário ao síndico ou se ele será isento de cotas condominiais.
Outras disposições que devem ser incluídas são:
- Forma e quórum para eleição e destituição de síndico, subsíndico ou conselho fiscal;
- Obrigações da diretoria e do conselho do condomínio;
- Composição da diretoria e do conselho (normalmente composta pelo síndico, subsíndico e conselheiros fiscais).
Requisitos referentes às assembleias condominiais
As informações que devem constar na convenção de condomínio sobre as assembleias são:
- Tipos de assembleias que podem ser realizadas;
- Regras para uso de procurações na assembleia;
- Regras e prazos para convocação da assembleia;
- Quóruns de deliberação;
- Competência para dirigir a reunião.
Como informado acima, é importante que todas as questões sobre reuniões de condomínio sejam estipuladas nesse documento.
Requisitos referentes às sanções condominiais
A convenção de condomínio deve contar normas sobre as sanções que podem ser aplicadas contra moradores e inquilinos.
Desta forma, alguns itens que deve contemplar são:
- Normas sobre cobrança de inadimplentes;
- Multa e juros aplicados aos inadimplentes;
- Normas sobre o protesto de cotas condominiais vencidas;
- Prazos para entrar com cobranças judiciais;
- Advertências e multas sobre mau uso de áreas comuns e regras de convivência.
As multas devem ser aplicadas pelo síndico conforme determinar a convenção.
Requisitos referentes ao orçamento e despesas condominiais
A convenção deve contemplar o modo de divisão das despesas do condomínio, ou seja, quanto será pago pelos condôminos para cobrir manutenções e demais gastos condominiais.
Também devem ser estipulados valores e a forma de pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do prédio.
A convenção de condomínio deve conter, ainda, informações sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
A convenção de condomínio pode ser alterada?
A resposta é sim, a convenção pode ser alterada sempre que ficar desatualizada ou incompatível com a legislação brasileira.
Comumente, as nossas leis sofrem alterações e mudanças, e parte delas podem influenciar os regramentos condominiais e a vida dos moradores.
É o que aconteceu, por exemplo, no ano de 2020, com a ocorrência da pandemia do Coronavírus em todo o mundo. Esse fato culminou em uma lei provisória que permitiu a realização de assembleias virtuais em condomínios e que, agora, abriu precedentes para que as reuniões sejam realizadas de forma online.
Por conta dessas mudanças e para se tornar mais atual, as convenções podem ser alteradas.
Para fazer isso, o síndico deve convocar uma assembleia para demonstrar a necessidade de se alterar a convenção condominial.
Com a aprovação de dois terços dos condôminos, a convenção poderá ser alterada.
Com a aprovação, o documento deve ser novamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis local.
Para compreender mais informações sobre como funciona a convenção e seus requisitos, assista ao vídeo ao lado, no qual a advogada Daniela Mota, especialista em direito imobiliário e condominial, explica tais questões.
Se ficou alguma dúvida sobre convenção de condomínio, lembre sempre de contar com assessorias especializadas no assunto.
